Власти города и области требуют от строителей качества, а те ждут от чиновников четких планов

Коренные петербуржцы, всю жизнь проведя в центре или где-нибудь на Охте,
с удивлением для себя обнаружили второй Петербург. Это абсолютно новый город, выросший вдоль Кольцевой автодороги за последние 10 – 15 лет. Там, где еще недавно были болото или помойка, теперь красуются 26-этажные дома. Впрочем, с термином «красуются» согласны далеко не все: массовые новостройки напоминают не кварталы сказочного «города Солнца», а муравейник, в котором кишат десятки тысяч трудолюбивых горожан. Чтобы разобраться в причинах появления таких муравейников и понять,
что ждет Северную Пальмиру дальше, «Санкт-Петербургские ведомости» провели «круглый стол» со строителями и представителями власти двух соседних регионов.

Судьба агломерации

– Так правильно ли застраивается Петербург?

Анатолий КОТОВ,
председатель комитета
по экономической политике
и стратегическому планированию
Санкт-Петербурга

А. КОТОВ:
– Можно ответить двояко: и да и нет. Почему рост Петербурга объективен? Да потому, что наша, петербургская, агломерация вторая по масштабу в стране. Может быть, даже более привлекательная, чем московская. И это не новое явление; агломерация растет уже 15 – 20 лет. А если мы будем улучшать благосостояние жителей и создавать устойчивую транспортную среду, эта тенденция только усилится. Налицо парадокс: чем больше мы строим дорог, тем выше качество жизни, тем чаще наш регион выбирают для проживания. А чем больше людей появляется в Петербурге, тем больше проблем это создает для развития: где строить, куда расширяться? Нам важно найти механизмы для выработки совместных решений с областью. Первый шаг – координационный совет двух администраций — уже сделан.

Почему существующая практика освоения территорий нас не устраивает? Нет баланса территориального развития. Простых жителей не удовлетворяет, что они покупают хорошие квартиры без доступа к инфраструктуре — транспортной и социальной. А это именно то, что нужно для современной комфортной жизни.

Евгений ДОМРАЧЕВ,
главный архитектор
Ленинградской области

Е. ДОМРАЧЕВ:
– Мой коллега правильно сказал. Основа всех процессов – экономика, как бы мы, архитекторы, ни мечтали, что бы ни рисовали. А экономика – это и демография. В Петербурге ежегодно рождаются 64 тысячи человек и еще 60 тысяч приезжают. Но ведь чем хорош наш Петербург? Он изначально развивался согласно четкому градостроительному плану. Мне запомнился Генеральный план Ленинграда и Ленинградской области  на период до 2005 года, утвержденный в 1987 году Советом министров СССР со ссылкой на решение ЦК КПСС. Это был первый генплан, вышедший за границы города — до  Всеволожска, Гатчины. На севере создавалась зона «Турбоатомгаз» в Кузьмолове, промзона «Парнас». Не случайно станция метро «Комсомольская» (ныне «Девяткино») появилась в области. Там планировался огромный массив жилья (он сейчас строится) и предприятий.

Между этим метровокзалом и поселком Бугры еще в конце 1980-х планировалось возвести большой жилой район на площади тысяча гектаров.

С тем расчетом, чтобы люди там работали и жили. Ведь транспорт выматывает. Когда человек едет на службу больше часа в один конец, заметно снижается производительность труда.

Анжелика АЛЬШАЕВА,
директор по продажам
и маркетингуЗАО
«Ленстройтрест»

А. АЛЬШАЕВА:
– Петербург растет ввысь и во все стороны — это реалия, которую давно осознали застройщики. Наша компания тоже выходит за КАД, мы строим в Янине, Гатчине, Колпине, которое хоть и входит в Петербург, но по потребительским свойствам жилья ближе к области. Устоялась и ценовая палитра: в области квартиру можно купить по 60 – 70 тысяч рублей за квадратный метр, в городе нижняя планка – около 100 тысяч за «квадрат». Понятно, что покупать и строить в области будут много. Хотим мы того или нет, но вид многих областных поселений вокруг мегаполиса  будет тот же, что и у Новых Черемушек в фильме «Ирония судьбы…».
А. КОТОВ:

– Недавно мы приняли Стратегию развития города до 2030 года, в которой обозначили проблему расширения агломерации. И мы понимаем, что решаться она должна властями обоих регионов. Теперь есть координационный совет, объединяющий органы власти города и области. В этом совете в рамках действующих законов мы некоторые вопросы уже регулируем. Помимо строительства, которое в области курируют муниципалитеты, а в Петербурге — городская администрация, в поле нашего зрения входит масса других вещей: развитие здравоохранения, образования и инженерно-транспортного обеспечения (его я бы поставил на первое место).

В стратегии мы определили приоритеты социально-экономического развития. Это прежде всего сохранение исторического центра, нашей жемчужины. Второе – преобразование территорий, которые окаймляют центр.

А третье направление – периферийные зоны. Мне кажется, в первую очередь это должна быть южная планировочная зона, которая имеет огромный потенциал для развития. Там запланировано возведение большого массива жилья. Но мы должны создать там и рабочие места. Иначе люди опять поедут в центр и транспортная проблема обострится с новой силой.
Е. ДОМРАЧЕВ:

– Значит, город точно перейдет границу области. Но теперь это не выльется в хаотичную застройку: в Госдуме уже прошел первое чтение законопроект о единых документах на  территориальное планирование соседних субъектов Федерации, таких как Петербург и Ленинградская область. Это свет в конце тоннеля, потому что границы, что ни говори, искусственные.

Человек и завод

– По какому принципу нужно планировать территории: люди должны селиться рядом с предприятиями или заводы надо перемещать туда, где идет массовая жилая застройка?

Алексей ГУСЕВ,
коммерческий директор
ООО «Главстрой-СПб»

А. ГУСЕВ:
– Мне кажется, во главе угла должно стоять качество жизни человека. Сейчас все российские города конкурируют за трудовые ресурсы. Только Петербург и Москва не борются за кадровый приток — люди сами едут. Привилегированная позиция двух столиц немного их расслабляет. Должен сказать, что в Ленинградской области есть хорошие примеры создания рабочих мест, но не хватает долгосрочных планов развития территорий.

Наша компания реализует проект «Юнтолово» в границах Петербурга. Пока еще возникают некоторые сложности с транспортной составляющей и социальной инфраструктурой, но они решаемы. Наша компания подходит к развитию социальной среды комплексно – мы планируем не только детские сады, школы, магазины и т. д., но и будем создавать собственные центры приложения труда. Кроме того, всего в двух километрах от нашего микрорайона, в Лахте, появится небоскреб «Газпрома». Масштабный проект с потенциальными рабочими местами станет мощным импульсом к развитию всей прилегающей территории. А также дополнительным стимулом к расширению транспортной сети, то есть прокладке новых дорог. Вероятно, со временем там сформируется своего рода альтернативный городской центр.

Александр КРИВОНОГОВ
начальник отдела
маркетинга инвестиционно-
строительной компании
Norman

А. КРИВОНОГОВ:
– По нашим наблюдениям, люди хаотично перемещаются на работу.
Человек меняет место работы раз в 3 – 5 лет, а квартиру — гораздо реже. По опросам, люди готовы ради хорошей работы идти на транспортную усталость. Только 25 – 35% людей выбирают место работы поближе к дому.
А. КОТОВ:
– Согласен с вами. Если демографию мы еще могли учитывать, то вопросами размещения производительных сил не занимались. В результате  миллион рабочих мест сегодня сосредоточен в центре Петербурга, в четырех районах его ядра.  Еще 1,5 миллиона рабочих мест – на периферии города. Куда пойдет внутригородская миграция? Понятно куда – в центр.

В советские годы понимали эту проблему и создавали «спальные» районы, к которым подтягивали крупные предприятия – дизельный завод во Всеволожске, цеха Кировского завода собирались переместить в Горелово (не считая мощностей, перевезенных в Тихвин). Сегодня в Ленинградской области создаются индустриальные парки. Мы должны договариваться с коллегами, как размещать производства. Если мы будем создавать новые центры развития, то перейдем от моно- к полицентризму.
Е. ДОМРАЧЕВ:
– Что касается социальной инфраструктуры, то Ленинградская область за последние 2 – 3 года серьезно продвинулась, переложив бремя строительства детсадов и школ на плечи застройщиков. Но область не ждет подарков от строителей – мы гарантируем выкуп социальных объектов, чтобы вместе с жильем появлялось то, что нужно в первую очередь, – школы, детские сады. Да, в Париже, Амстердаме, Хельсинки государство само развивает инженерную инфраструктуру. Но там и налоги другие! А у нас, считается, налоги самые низкие…
   А. КОТОВ:
– Строительные компании в принципе не против строить за свой счет детские сады и дарить их городу — такая система сейчас реализуется в Петербурге. Но такой подарок по бухгалтерии идет из прибыли предприятий и фактически дважды облагается налогом. Плюс требование 214-го федерального закона, по которому деньги от дольщиков могут идти только на строительство жилья. Хотя мы подсчитали, что строительство детского садика увеличит цену жилья только на 2 тысячи рублей с квадратного метра.
 А. АЛЬШАЕВА:
– По нашим расчетам, социальная составляющая увеличит цену жилья как минимум на 9 тысяч рублей с «квадрата». А это серьезно повлияет на ликвидность объектов. Рентабельность строительного бизнеса как такового невелика, если не считать накладных расходов, связанных с согласованиями, подготовкой инженерной инфраструктуры, подключением к сетям монополистов. Вот и думает строитель: может, лучше в банк положить эти деньги под 10% годовых? А нам говорят – нет, вкладывайте в жилье, только давайте еще школы построим.

Невидимая рука рынка

– Пока государство судило да рядило, невидимая рука рынка плотными рядами выстроила небоскребы вдоль КАД…

Е. ДОМРАЧЕВ:
– И мы, и наши читатели видят те «гетто», те резервации, что выросли вдоль Кольцевой автодороги. Там сверхплотная концентрация жилья, отсутствие социальных объектов. Но это не какая-то невидимая рука, а вполне видимый результат работы конкретных деятелей. Хотя это можно назвать и «чистым бизнесом», каким понимали его раньше.

Причина — недобросовестное поведение руководства некоторых муниципальных образований, допустивших такие гетто на своей территории. Как только мы начали разбираться с этим, то столкнулись с анархией в органах местной власти. Придя к власти, товарищи из муниципалитетов захотели использовать власть и пошли на поводу у строительных компаний, которые я называю временщиками. А представители местной власти принимали проекты планировок своих поселков, не согласовывая их с областью.

Муниципалитеты утверждали документы по планировке по нарастающей – по 100 – 150 в год. Плотность выше неба, 30 этажей. Ну где в сельском поселении нормальный архитектор? Найдут землеустроителя с суррогатным образованием, он и подпишет, несильно разбираясь в санитарных, экологических нормах. Так и утверждались застройки на 30 гектаров без детских садов, например.
А. КОТОВ:
– В Петербурге сегодня на рассмотрении всего 450 проектов планировки территорий. Мы утверждаем их на правительстве города. Без проекта планировки не получить территорию в пользование. Нужно тонко и глубоко понимать, что город — это живой организм. И центр Петербурга — да-да, исторические районы — тоже должен модернизироваться. Это надо сказать тем же градозащитникам. И признать, что сегодня ограничения мешают не только строителям, но и горожанам, потому что качество жизни в центре снижается.
Е. ДОМРАЧЕВ:

– В Петербурге изначально была выстроена вертикаль власти, а нам местные власти представляли на рассмотрение 10% проектов планировки территорий от утвержденных ими. Мы спорили с муниципалами, с застройщиками. На нас даже в органы Евросоюза жаловались, когда был конфликт со шведской компанией NCC. Это был незабываемый день в моей жизни, когда  в Россию приезжал по данному вопросу министр строительства Швеции. Я спросил, как можно построить 27 тысяч квадратных метров общей площади жилья на гектар? Можно такое построить в Стокгольме? Нет. Так почему же у нас можно так себя вести? Ведь Петербург отличается тем, что у нас градостроительная документация есть с первого камня. И вот недавно наконец был принят новый закон о местном самоуправлении, который позволит субъекту Федерации вернуть себе эти полномочия – полностью или частично.
 А. АЛЬШАЕВА:
– Невидимая рука рынка все же работает. Да, мы стремимся удовлетворить запросы потребителя, а он хочет жить в Петербурге – там и работа, и образование, и культура. Все престижные школы в центре. Есть только один регулятор, стоящий на защите центра от перенаселения, – цена квадратного метра, которая вынуждает покупать жилье за КАД. Хотя 25% покупателей хотят жить только в черте города. В Европе другая ситуация, там население более рассредоточено.
Е. ДОМРАЧЕВ:
– Кстати, раз уж зашла речь о Европе, то частые поездки россиян туда сформировали у них иное представление о жилье – запросы поднялись. Покупатели стали более требовательны к красоте дома, к качеству строительства. Архитекторы и строители подтянулись, Стройнадзор активно следит. Я считаю, что жилье в Петербурге и Ленинградской области строится хорошее! А если есть нарушители – давайте публиковать список бракоделов. Думаю, что Мурино, Девяткино, Бугры, Парнас с высотностью домов до 26 этажей – это памятники определенной, уже уходящей эпохи.
А. ГУСЕВ:

– Не согласен. Жилой район «Северная долина» сознательно выбрали почти 20 тысяч человек. Здесь проживают молодые энергичные люди, которые много работают, заводят детей, берут ипотечные кредиты – живут полной жизнью здесь и сейчас. По мере развития район постепенно преображался, и сегодня можно смело сказать, что он изменил облик северной части города.

Сегодня этот квартал – обжитой район со всеми составляющими для гармоничной жизни. Здесь работают и постоянно открываются новые продуктовые супермаркеты, рестораны и кафе, салоны красоты, строительные, мебельные и другие магазины, стоматологии. Для досуга семей с детьми предусмотрены развивающие центры, оборудованные дет-ские и спортивные площадки, батуты и многое другое.

В уже заселенном 15-м квартале  мы строим новые объекты социальной инфраструктуры. Сегодня практически завершено возведение школы и детского сада – готовность 85 – 95%. Уже приступили к строительству еще одной школы и двух детских садов. Еще два дошкольных учреждения и две школы появятся в 19-м квартале в 2015 – 2016 гг.

Более того, на данный момент уже разработан план развития дорожной инфраструктуры.

Вторая Пальмира

– Бытует мнение, что в многоэтажных «гетто» Петербурга живут только приезжие.
С
ами покупали — сами и виноваты…

А. ГУСЕВ:
– Такая точка зрения в корне неверна. У нас только 20% покупателей из других регионов, 80% – из Петербурга и Ленинградской области. Приезжие покупатели в основном  с Севера, из нефтяных регионов. Некоторые приобретают впрок, сдают, потом сами приезжают жить. Нередко родители  покупают недвижимость для детей.
А. АЛЬШАЕВА:
– Наши данные во многом схожи: иногородние покупатели составляют не более 30%. Так что вопрос массового строительства должен волновать  в первую очередь петербуржцев. Они улучшают свои жилищные условия, отселяют взрослых детей. Вот почему горожан волнует вопрос комфортности жилья. Среда жизни важна для людей. Вспомните дворы нашего детства, где мы выросли. Надо, чтобы ребенку было где погулять.

Мы, строители, отвечаем запросам времени и проектируем кварталы по-новому. Например, в нашем новом районе плотность застройки 50 – 60%, шикарный коэффициент озеленения – 0,48. Наша цель – по одному машино-месту на каждую квартиру. За этим будущее, но потребитель часто не готов переплачивать. Проект, о котором я рассказала, не относится к элитному жилью — это масс-маркет.
А. КРИВОНОГОВ:

– Рыночной категорией теперь стала еще и мода на место. Прекрасный пример – «Главстрой» раскачал Парнас. Когда-то он воспринимался как промзона и помойка. Потом появилось метро и пришел мощный застройщик. Сейчас Парнас – популярное место для многих.
Е. ДОМРАЧЕВ:

– В Ленинградской области тоже появится жилье нового класса. Так, компания «Ленстройтрест» представила на областной конкурс проект «Янино» (средняя высотность – 12 этажей). Если он материализуется, то будет одним из лучших в регионе — а может, и в стране. Интересный проект реализуется в Гатчине, но там дома 16-этажные.
А. ГУСЕВ:

– Жилые комплексы «Северная долина» и «Юнтолово» – разные по концепции проекты и, соответственно, ориентированы на разных потребителей, но их объединяет одно – проекты долгосрочные. Реализация проекта «Северная долина» рассчитана более чем на 5 лет вперед. Наша перспектива на ближайшие 10 лет по проекту «Юнтолово» — освоение 430 гектаров и создание комфортной среды проживания. Там будет мало- и среднеэтажная застройка с интересными  архитектурными и дизайнерскими решениями, что позволит жить максимально комфортно и наслаждаться гармонией с природой.
А. КРИВОНОГОВ:
– Я поддерживаю Алексея и Анжелику. Развитие проектов требует авторской концепции, однако мы должны иметь и четкий план развития инфраструктуры. А это уже задача властей. Мы должны создать экономически целесообразный и востребованный на рынке проект. Кто-то хочет попроще и подешевле, а кто-то —  дороже и престижнее. Поэтому одни проекты максимально экономичны, а другие учитывают качество среды, инфраструктуру, зеленые зоны и пр. Высотные здания для тех, кто хочет дешевле. Малоэтажные – кто готов доплатить. Возможен гибрид, но тогда это далеко от центра и нужна транспортная инфраструктура. Наша компания выбрала стратегию на рынке – «строить много и дешево». Мы строим на Парнасе, в Девяткине, Шушарах, будем в Янине.
Е. ДОМРАЧЕВ:

– Под занавес нашего «круглого стола» я бы хотел отметить, что в строительной индустрии Петербурга и Ленинградской области трудятся 300 тысяч человек — это второй по размеру стройкомплекс в России (в Москве и Подмосковье работают 500 тысяч строителей). Это очень яркий показатель востребованности вашей работы и перспективности нашего региона — Петербурга и Ленобласти. Вместе мы должны заниматься территориальным планированием, создавать третье промышленное кольцо вдоль КАД. Впереди — огромная работа!


А. КОТОВ:

– Фронт работ для петербургских строителей действительно велик. В Западной Европе в среднем на человека приходится 35 квадратных метров благоустроенного жилья, у нас — только 24. По нашим расчетам, через 15 лет в северной столице будут жить уже 6 миллионов человек, а Ленинградская область значительно превысит 2-миллионную планку. Только в городе мы запланировали построить 60 миллионов  квадратных метров жилья. Для сравнения: за 300 с лишним лет в Петербурге возведено 122 миллиона  квадратных метров жилья. Практически за 15 лет нам надо построить второй Петербург.

ФОТО  Дмитрия Соколова

Подготовили
Александр Вертячих и Алексей Миронов

Ист.