Правительство РФ подготовило план мероприятий, направленных на снижение административных барьеров в строительном комплексе. Судя по документу, контролировать качество строительства будем всем миром
Барьеры против качества Недвижимость,Бизнес и власть,Законодательные инициативы,Инвестиции,Россия

План «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» («дорожная карта») утвержден распоряжением правительства РФ №1487-р от 16 августа 2012 года. Продекларирована цель снизить административные барьеры и сроки реализации инвестиционных проектов, уменьшить расходы на прохождение административных процедур, а также развить рынок арендного жилья. Целевые показатели заданы рейтингом Doing Business (легкость ведения бизнеса в разных странах), который ежегодно составляет Всемирный банк. В частности, РФ занимает 178-ю позицию по легкости получения разрешения на строительство. Поставлена задача в 2018 году выйти на 34-е место по этому критерию. За пятилетку количество формальных процедур должно уменьшиться с 51 до 11, а сроки – с 423 до 56 дней. Затраты на получение разрешений (в процентах к ВВП на душу населения) предполагается снизить со 181 до 101%.

Пыль в глаза

Уже в сентябре-октябре 2012 года правительство планирует внести в Госдуму целый ряд нормативных документов, перечисленных в плане. Часть документов, которые должны помочь России подняться в рейтинге на более высокое место, в Петербурге уже есть – Генплан и Правила землепользования и застройки. Тема арендного жилья для города также не нова. Предпринимаются попытки работать на инфраструктурных проектах по схеме государственно-частного партнерства. Есть в Северной столице и проекты комплексного освоения территорий. Когда правительство внесет, а Госдума примет нормативные акты по этим позициям, ситуация в Северной столице, вероятно, улучшится, но вряд ли появятся новые механизмы.

Актуальная для нас тема – сокращение сроков и количества согласований и разрешений в процессе строительства. Отвечать за ввод объектов в эксплуатацию государство больше не хочет – в стране предполагается развивать институт негосударственного надзора. Для начала к этому процессу привлекут саморегулируемые организации и страховщиков. Затем должны подключиться управляющие компании, которым предстоит эксплуатировать объект. Строительный надзор проверяет, чтобы постройка соответствовала требованиям федерального законодательства, страховая компания страхует ее, за застройщиком же остается финансовая ответственность на гарантийный период эксплуатации. Эта схема называется упрощением ввода объектов в эксплуатацию и планируется к применению с 1 января 2018 года.

Уже в ближайшее время правительство обязано создать нормативные акты с исчерпывающим перечнем согласований. Федеральная власть собирается ввести уведомительный порядок начала строительства – при условии, что у застройщика есть правоустанавливающие документы на земельный участок, документы по планировке территории и градостроительного зонирования, а также положительное заключение экспертизы проектной документации (если она необходима). Разослал документы в заинтересованные инстанции – через месяц смело выходи на площадку. Произойдет это не сразу: с 1 июля 2013 года уведомительный порядок вводится при возведении промышленных объектов вне населенных пунктов, с 1 января 2015-го – для прочих. Исключение – и при старте строительства, и при вводе здания в эксплуатацию – составят особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.

Сократить количество согласований государство намерено также за счет отмены экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации (за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов). Причем для жилых домов экспертизу собираются отменить уже с 1 января 2013 года. Альтернативой должно выступить «введение обязательных требований к уровню профессиональной квалификации и ответственности, в том числе с использованием механизмов обязательного страхования».

Выплеснутый младенец

Российским чиновникам не дает покоя зарубежный опыт, и чтобы подняться в международном рейтинге повыше, упрощение процедур доводится до абсурда. Со ссылкой на международный опыт, конечно. При этом во многих странах Европы, на которые мы равняемся, обязательная экспертиза проектной документации есть, лишь выбраны определенные позиции. Например, в Скандинавских странах особое значение придается экологической экспертизе. «В Финляндии учитывается меньше факторов, – делится опытом в области экспертизы проектной документации руководитель отдела проектирования „NCC Жилищное строительство (Россия)“ Александр Бойцов. – Генплан, архитектура, конструктивные решения, безусловно, проходят экспертизу. Остальное контролирует строительный надзор».

Застройщики сетуют на длительность процедуры, полагая, что главный тормоз – большое количество позиций, по которым эксперты проверяют документацию. По мнению генерального директора строительной корпорации «РосСтрой» (ГК «СУ-155») Сергея Левчука, некоторые разделы проектной документации подвергать экспертизе смысла нет: «Их все равно потом проверяют, а в рабочей документации они меняются на этапе согласований в ведомствах».

Генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев предлагает отменить экспертизу инсоляции: ее нормативы не соответствуют современным условиям. Генеральный директор компании «Монолитстрой» Александр Гутман не понимает, зачем подробно исследовать документацию по типовым проектам. В то же время застройщики считают необходимой экспертизу тех позиций, которые не получится исправить в процессе строительства, например конструктивных элементов.

По словам директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Станислава Логунова, главная проблема – качество проектной документации, представляемой на экспертизу. «Проекты сырые. Много замечаний. Скорость их устранения страдает», – перечисляют в ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства» (НЭПС).

Как отмечают специалисты, диалог проектировщика и эксперта необходим, но проектировщики не торопятся исправлять допущенные ошибки. «Если проектировщик не готов, он может записываться на прием многократно, но замечания при этом не будут сняты», – подтверждает заместитель директора Центра государственной экспертизы Ирина Косова. Из-за этого, добавляет генеральный директор ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза» Вадим Персов, так много отрицательных заключений. Низкий уровень проектной документации вряд ли позволит построить качественное здание. «Учитывая, сколько на рынке непонятных проектировщиков, экспертиза нужна», – резюмирует Гутман.

Сомнительная альтернатива

В правительстве рассчитывают, что качество строительства обеспечат управляющие компании, однако даже в крупных городах их пока не слишком много. При этом в жилищно-коммунальной сфере они занимаются не управлением, а эксплуатацией жилых домов. В документе есть упоминание про институт управляющих, который предстоит создать. Как это сделать, не объясняется.

Применение страховых механизмов возможно, говорят страховщики. Однако ясности – что именно предполагается страховать и на каких условиях – в «дорожной карте» тоже нет. Подсчитать, во что страхование может обойтись застройщику (или управляющей компании?), пока не получается. Эксперты поясняют: страховая компания будет отвечать в пределах лимита ответственности по страховому случаю, а уж на какую сумму объект будет застрахован, сейчас сказать нельзя.

В Европе есть примеры, когда экспертиза необязательна, а риски включаются в страховое покрытие. Но лимиты в этом случае установлены заранее. Страховщики возмещают подобные убытки, но, как правило, это связано с непредвиденными случаями вроде изменения правил игры уже после завершения проектирования.

Перейти на страховые механизмы с 1 января 2013 года, как планирует правительство, не получится. По крайней мере если речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика: в этой сфере нужен отдельный закон, убеждены страховщики, а также время на разработку правил и тарифов. Собственно, сомнения вызывают все обозначенные сроки исполнения пунктов «дорожной карты». Допустим, что нормативные документы, которые снимают административные барьеры в строительстве, будут разработаны и приняты вовремя. Ну а как у нас в стране работают законы, известно всем.

Санкт-Петербург

Источник: Doing Business

www